Uprzejmie informujemy, iż z dniem 10 października 2011r. zmieniliśmy siedzibę Kancelarii. Nasza nowa siedziba mieści się na ulicy Zaolziańskiej 4 (boczna ul. Powstańców Śląskich, naprzeciwko Hotelu Orbis). Mamy nadzieję, że nasza nowa lokalizacja będzie bardziej przystępna i dogodna dla każdego Klienta, w szczególności pod względem dojazdu. Cieszymy się, że nasze nowe, przestronne i nowocześnie urządzone biuro pozwoli spotykać się z naszymi Klientami w przyjaznych i komfortowych warunkach.
W dniu 23 października 2011r. zmianie uległy przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące dziedziczenia. Pojawił się tzw. zapis windykacyjny pozwalający na rozporządzenie w testamencie poszczególnymi składnikami spadku na rzecz konkretnych osób. Zapis ten ma ułatwić i przyspieszyć proces nabywania określonego majątku po spadkodawcy.
Poprzednio podobną funkcję pełnił tzw. zapis zwykły, zamieszczany w testamencie, w którym spadkodawca mógł jedynie zobowiązać spadkobiercę np. do przeniesienia własności określonego przedmiotu na rzecz danej osoby. Jednakże w takiej sytuacji, wskazanej w zapisie osobie przysługiwało jedynie roszczenie o przeniesienie własności rzeczy, którego to roszczenia mogła ona dochodzić na drodze sądowej.
W przypadku zapisu windykacyjnego własność zapisanego przedmiotu przechodzi na spadkobiercę niejako automatycznie już w chwili otwarcia spadku, tj. śmierci spadkodawcy. Przedmiot zapisu windykacyjnego nie wchodzi w skład spadku, a po stronie spadkobiercy nie powstaje obowiązek wykonania zapisu windykacyjnego. Jest to o tyle korzystniejsze, że zapisobierca (osoba, na której rzecz uczyniony był zapis windykacyjny) staje się od razu właścicielem zapisanego przedmiotu bez konieczności podejmowania jakichkolwiek czynności przez spadkobierców czy inne osoby. Warunkiem skuteczności zapisu jest to, aby spadkodawca był właścicielem zapisanego przedmiotu w chwili śmierci.
Zapis windykacyjny może zostać ustanowiony jedynie w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego. Nieskuteczny będzie więc zapis windykacyjny umieszczony w – często sporządzanym – testamencie zwykłym, napisanym i podpisanym przez samego spadkodawcę.
Krąg podmiotów, na których rzecz zapis windykacyjny może zostać ustanowiony jest szeroki. Generalnie obejmuje on każdy podmiot mający zdolność do nabycia przedmiotu zapisu, a więc osobę fizyczną, która żyje w chwili śmierci spadkodawcy bądź jest w tej chwili poczęta, pod warunkiem, że urodzi się żywa, osobę prawną (spółkę kapitałową) lub jednostkę organizacyjną, posiadającą zdolność prawną (spółkę osobową), które istnieją w chwili otwarcia spadku. Zapisobiercą windykacyjnym może być także fundacja ustanowiona w testamencie, o ile zostanie wpisana do rejestru w ciągu 2 lat od ogłoszenia testamentu.
Zapisobierca windykacyjny składa przed sądem lub notariuszem oświadczenie co do przedmiotu zapisu w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o ustanowieniu na jego rzecz zapisu windykacyjnego. Składając takie oświadczenie, może on zapis w całości odrzucić lub przyjąć – nie może przyjąć tylko części przedmiotu zapisu windykacyjnego. Jeżeli zapisobierca nie złoży w terminie 6 miesięcy żadnego oświadczenia, uważa się, że zapis przyjął.
Niewątpliwą zaletą zapisu windykacyjnego jest możliwość precyzyjnego decydowania przez spadkodawcę o tym, kto konkretnie po jego śmierci nabędzie określone - należące do spadkodawcy – przedmioty majątkowe (np. samochód, mieszkanie). Natomiast fakt, że zapisobierca staje się właścicielem takich przedmiotów już w chwili śmierci spadkodawcy oznacza pominięcie, częstokroć bardzo długiego i żmudnego, postępowania o dział spadku.
Istotnym zagadnieniem, które rodziło dotychczas wiele sporów i wątpliwości, była możliwość domagania się przez osobę poszkodowaną od ubezpieczyciela sprawcy wypadku, w ramach obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej posiadaczy pojazdów mechanicznych OC, zwrotu kosztów najmu pojazdu zastępczego w sytuacji gdy korzystanie z własnego pojazdu było niemożliwe ze względu na jego uszkodzenie bądź zniszczenie.
O ile zakłady ubezpieczeń zazwyczaj uznawały swoją odpowiedzialność w przypadku zgłoszenia poniesionych kosztów najmu pojazdu zastępczego przez przedsiębiorców, którym najmowany pojazd był potrzebny do prowadzenia działalności gospodarczej, o tyle w przypadku poszkodowanych osób fizycznych, które wykorzystywały swoje pojazdy do tak codziennych potrzeb jak np. dojazd do pracy, odwożenie dzieci do szkoły lub do przedszkola, czy też zakupy, wyjazdy urlopowe i rekreacyjne, ubezpieczyciele najczęściej odmawiali spełnienia świadczenia odszkodowawczego. Ponadto w przypadku osób nieprowadzących działalności gospodarczej, zakłady ubezpieczeń częstokroć uzależniały wypłatę odszkodowania z tego tytułu od tego, czy najem pojazdu zastępczego rzeczywiście był niezbędny i czy poszkodowany nie miał możliwości skorzystania ze środków komunikacji zbiorowej.
Ostatnia uchwała Sądu Najwyższego w sposób jednoznaczny potwierdziła możliwość żądania zwrotu kosztów najmu pojazdu zastępczego, nieprzeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że „odpowiedzialność ubezpieczyciela z tytułu umowy obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej posiadaczy pojazdów mechanicznych za uszkodzenie albo zniszczenie pojazdu mechanicznego, niesłużącego do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmuje celowe i ekonomicznie uzasadnione wydatki na najem pojazdu zastępczego; nie jest ona uzależniona od niemożności korzystania przez poszkodowanego z komunikacji zbiorowej” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17.11.2011r., sygn. akt III CZP 5/11).
Sąd Najwyższy wskazał również, że korzystanie przez poszkodowanego z własnego pojazdu mechanicznego nie może być odtworzone przez wykorzystanie środków komunikacji publicznej, są to bowiem odmienne sposoby korzystania z rzeczy. Samochód w sposób bardziej wszechstronny i funkcjonalny zaspokaja potrzeby życiowe właściciela. Korzystanie z niego stało się obecnie standardem cywilizacyjnym i taka jego funkcja będzie się umacniać.
Należy pamiętać, że najem pojazdu zastępczego może być jednak uznany za zbędny w sytuacji, gdy właściciel nie używał tego samochodu albo dysponował innym samochodem, nadającym się do wykorzystania. W takiej sytuacji ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania. Okres refundacji kosztów najmu nie może przekraczać czasu naprawy uszkodzonego pojazdu albo czasu potrzebnego do nabycia nowego pojazdu, w sytuacji gdy poprzedni uległ całkowitemu zniszczeniu. Ponadto zakład ubezpieczeń ma prawo pomniejszyć odszkodowanie o nieponiesione koszty eksploatacji własnego pojazdu, które osoba poszkodowana poniosłaby, gdyby do uszkodzenia lub zniszczenia tego pojazdu nie doszło.
Kierownik budowy jest jednym z uczestników procesu budowlanego (obok inwestora, projektanta oraz inspektora nadzoru inwestorskiego) – to osoba kierująca procesem realizacji budowy. Kierownik na budowie reprezentuje wykonawcę (firmę budowlaną). Jego podstawowym obowiązkiem jest dbanie o to, aby Twój dom został zbudowany bez żadnych wad i usterek. To właśnie kierownik budowy organizuje cały proces wykonywania robót budowlanych od momentu protokolarnego przekazania mu placu budowy aż do odbioru końcowego i oddania domu do użytkowania, dlatego też zabezpieczenie należytego wykonywania przez niego powierzonych obowiązków jest niezmiernie istotne dla właściwego przebiegu procesu budowlanego.
Jeśli Twój dom buduje deweloper, to zazwyczaj on zapewnia udział kierownika budowy w procesie budowlanym. Natomiast jeśli budujesz dom samodzielnie, to zgodnie z prawem budowlanym na Tobie, jako na inwestorze, spoczywa obowiązek zapewnienia objęcia budowy przez kierownika budowy. W takiej sytuacji z reguły firma budowlana, z którą podpisujesz umowę o roboty budowlane, poleci Ci określoną osobę na kierownika budowy. Do objęcia funkcji kierownika budowy wystarczy już samo pisemne oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu powierzonej mu funkcji. Jednakże zdecydowanie pewniejszym rozwiązaniem i znacznie lepiej chroniącym Twoje interesy, jest zawarcie z kierownikiem budowy pisemnej umowy, w której dokładnie zostaną określone jego obowiązki, a przede wszystkim odpowiedzialność za wady i usterki obiektu. Dokument taki daje Ci dodatkową gwarancję i stanowić będzie istotny dowód w sprawie w przypadku gdyby doszło do ewentualnego sporu sądowego. Najkorzystniejszym dla Ciebie rozwiązaniem byłoby umieszczenie w umowie o pełnienie funkcji kierownika budowy postanowienia stanowiącego, że kierownik budowy za wady i usterki obiektu odpowiada solidarnie z wykonawcą budowlanym. Warto jest również wprowadzić w umowie kary umowne na wypadek nieprawidłowego lub nieterminowego wywiązywania się przez kierownika budowy z powierzonych zadań, czy zastrzec sobie możliwość zmiany kierownika budowy w każdym czasie.
Może zaistnieć taka sytuacja, że jeszcze w trakcie prowadzenia prac budowlanych albo już po ich zakończeniu i oddaniu domu do Twojego użytku, ujawnią się jakieś usterki, które utrudniają normalne korzystanie z nowego domu albo wręcz zagrażają życiu i zdrowiu Twojemu i pozostałych domowników (np. pękające ściany, przeciekający dach, realne ryzyko zawalenia się domu). Fakt, że określona firma budowlana prowadziła budowę Twojego domu niekoniecznie musi oznaczać, że tylko i wyłącznie ona ponosi odpowiedzialność za taki stan rzeczy. Jeśli bowiem kierownik budowy wykonywał powierzoną mu funkcję w sposób niedbały, np. pozwolił na wykonywanie przez wykonawcę prac budowlanych w sposób sprzeczny ze sztuką budowlaną czy przepisami, albo na użycie niewłaściwych materiałów budowlanych i skutkiem tego są wady budynku, kierownik również będzie ponosił odpowiedzialność cywilną za powstałe usterki. W takiej sytuacji możesz domagać się od niego odszkodowania, tj. zapłaty sumy pieniężnej, która pozwoli na pokrycie kosztów usunięcia stwierdzonych wad i usterek (naprawy, wymiany, przebudowy, odbudowy). Ponadto jeśli kierownik prowadzi roboty budowlane niezgodnie z ustaleniami projektowymi lub sprzecznie do informacji zawartych w pozwoleniu na budowę może podlegać on odpowiedzialności zawodowej, a w niektórych sytuacjach również odpowiedzialności karnej.
Gmina podwyższyła Państwu opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego? Musicie płacić teraz znacznie więcej, niż dotychczas? Czy można weryfikować i kwestionować taką zmianę?
Pobieranie opłaty za użytkowanie wieczyste przez Gminę jest jej uprawnieniem wynikającym z art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (zwana dalej ustawą). Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty roczne ustala się według stawki procentowej od ceny danej nieruchomości gruntowej. Z kolei cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości (art. 67 ustawy). Zgodnie z przepisem art. 77 ust 1 ustawy wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3). Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 ustawy, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.
Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia złożyć w samorządowym kolegium odwoławczym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej (np. niższej) wysokości. Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu.
Dla użytkownika wieczystego bardzo istotnym pozostaje, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, ciężar udowodnienia, iż wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste było uzasadnione spoczywa na Gminie. To daje mu dość szerokie pole manewru. Gmina dokonuje wypowiedzenia dotychczasowej stawki opłaty powołując się na operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na jej zlecenie, a z którego wynika na ogół, że wartość nieruchomości uległa zmianie (zwiększyła się). Jednak operat sporządzony przez rzeczoznawcę nie stanowi „prawdy objawionej” i jak każdy dowód w sprawie administracyjnej podlega swobodnej ocenie organu (art. 80 k.p.a.). Gmina, w razie wniosku zainteresowanego, przed samorządowym kolegium odwoławczym podeprze swoją argumentację ww. operatem. Użytkownik wieczysty broniąc swojego interesu prawnego musi podważyć prawidłowość wykonania operatu. Operaty szacunkowe niejednokrotnie zawierają błędy metodologiczne, które czynią ich przydatność dowodową wysoce wątpliwą. O ile przepis art. 154 ust 1 ustawy pozostawia wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu, o tyle wyraźnie stanowi, że wyceny dokonuje się z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz dostępnych dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Reasumując, dla wyceny nieruchomości pierwszorzędne znaczenie ma jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Ustawodawca wprowadził zatem gradację ważności, gdzie faktyczny sposób użytkowania ma znaczenie posiłkowe i znajduje zastosowanie dopiero wówczas, gdy nie ma ani miejscowego planu, ani studium, ani nawet decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli zatem na działce będzie znajdował się budynek mieszkalny, a działka przeznaczona jest w studium pod przemysł, miarodajne będą dla celów porównawczych wartości działek przemysłowych, a nie innych działek budowlanych. W przypadku operatów sporządzanych na zlecenie gmin często spotkać można przypadki, gdy wycena dokonywana jest w oparciu o faktyczny sposób użytkowania, mimo że w planie, czy studium działka przeznaczona jest pod zupełnie inny cel. A przecież powszechnie wiadomym jest, że działki przeznaczone pod budownictwo – szczególnie mieszkaniowe, osiągają wyższe ceny, niż rolne, czy przemysłowe. To oczywiście znajduje swoje odbicie w wysokości nowej opłaty.
Operat szacunkowy musi zostać sporządzony nie tylko wedle kryteriów staranności i metodologii określonych w ustawie, lecz także według wytycznych zwanych „standardami zawodowymi” przygotowanych przez organizacje rzeczoznawców. Są to normy zawodowe, mierniki należytej staranności przy wykonywaniu operatów szacunkowych. Tytułem przykładu, dla często stosowanej metody wyceny porównawczej, wg pkt 2.1. Standardu III.7 określony dla potrzeb wyceny rynek nieruchomości powinien być wiarygodny. Oznacza to, że podmiot oceniający operat szacunkowy powinien mieć zapewnioną możliwość weryfikacji wiarygodności transakcji przyjętych w badanym przez rzeczoznawcę rynku. Konsekwentnie w pkt 5.1. Standardu III.7 przewidziano, że rzeczoznawca majątkowy, stosując podejście porównawcze, powinien umieścić w operacie szacunkowym przyjętą przez niego bazę danych z cenami transakcyjnymi nieruchomości porównywanych, które zostały wykorzystane w wycenie, z uwzględnieniem zasady poufności i ochrony danych osobowych. Do danych wrażliwych w ujęciu ustawy o ochronie danych osobowych należą dane zidentyfikowanej lub możliwej do identyfikacji osoby fizycznej. Nie należą tam zaś dane, które identyfikują przedmiot transakcji. Rzeczoznawcy umieszczają w opinii próbkę reprezentatywną kilku, kilkunastu transakcji nieruchomości , jednakże zdarza im się ograniczyć tylko do oznaczenia obrębów geodezyjnych, daty transakcji, czy cen transakcyjnych. Rzeczoznawcy nie wskazują np. nr aktów notarialnych oraz nie wskazują konkretnego położenia działek, czy nr ich ksiąg wieczystych. Z operatów nie wynika także, w jakich warunkach zostały zawarte transakcje ujęte w próbce reprezentatywnej. Przy takich nieścisłościach strona w istocie pozbawiona jest możliwości ustalenia, czy w ogóle tego rodzaju transakcje miały miejsce, nie wspominając nawet o prawidłowości danych. Przy tego rodzaju uchybieniach operat nie ma waloru miarodajnego i stosownie do art. 80 k.p.a. nie może stanowić podstawy do dokonania przez organ ustaleń faktycznych w sprawie. A to bardzo istotne, gdyż – jak była o tym mowa wyżej – to gmina ma udowodnić wzrost zwartości nieruchomości. Jeśli tego skutecznie nie uczyni, nie ma podstaw do zaaprobowania podwyższenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Zmiana wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego może łączyć się także z nieprawidłowo zastosowaną stawką procentową tak obliczanej opłaty. Zgodnie z art. 72 ust.1 ustawy, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 ustawy (jej wartości). Przepis art. 72 ust. 3 ustawy określa wielkość stawek dla poszczególnych rodzajów nieruchomości. Dokonując analizy prawidłowości naliczenia opłaty należy sprawdzić, czy np. gmina nie zaliczyła nieruchomości do działek pod budownictwo mieszkaniowe, a więc osiągających na rynku wyższe ceny, a równolegle zastosowała stawkę opłaty wyższą, dla innych nieruchomości gruntowych (działka mieszkaniowa podlega stawce 1%, gdy pozostałe nieruchomości już 3%). Warto na to zwrócić uwagę szczególnie wówczas, gdy gmina dotychczas pobierała opłatę 3% (a więc nie traktowała działki jako przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe), a przy wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty powołuje się na operat, w którym wyszacowano działkę wedle jej rzekomo „mieszkaniowego” przeznaczenia. Aktualizacja globalnej kwoty opłat rocznych, bez równoległej aktualizacji stawki procentowej jest praktyką sprzeczną z prawem. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 08.05.2008 r. V CSK 569/07, w razie zbiegu aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste z ustawową obniżką stawki procentowej tej opłaty, właściwy organ powinien najpierw wypowiedzieć dotychczasową stawkę procentową, a następnie dokonywać aktualizacji opłaty. Jeżeli najpierw została wszczęta procedura aktualizacji opłaty, należy z urzędu stosować nową, niższą stawkę procentową.
Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (art. 80 ustawy). W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie kolegium traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. Sprawę dalej rozstrzyga sąd.
Na zakończenie wymaga podkreślenia, że mechanizm aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste nie działa tylko w jedną stronę (korzystną dla gminy). Jeśli wartość nieruchomości spadła (wskutek procesów rynkowych lub zmiany przeznaczenia nieruchomości lub zmian w jej otoczeniu), użytkownik wieczysty może zainicjować taką samą procedurę „dla siebie” (na gminę raczej nie ma co tutaj liczyć). Zgodnie z art. 81 ust. 1 ustawy, użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. Także w przypadku gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. Jednak w tym przypadku ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym. Zmniejszenia wartości gruntu może użytkownik dowodzić wszelkimi środkami, także oszacowaniem rzeczoznawcy. Odmowa właściciela gruntu uwzględnienia żądania, upoważnia użytkownika do złożenia wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego. Negatywne orzeczenie kolegium daje użytkownikowi prawo do wniesienia sprzeciwu, co jest równoznaczne z przekazaniem sprawy do sądu (art. 80 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Sąd rozpoznaje sprzeciw jako pozew o ustalenie w trybie art. 189 k.p.c.
r.pr. Robert Gałęski
W dniu 29 kwietnia 2012r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana „ustawą deweloperską”. W związku z tym zmieniły się przepisy dotyczące zakupu przez osoby fizyczne mieszkań i domów jednorodzinnych od deweloperów. Istniejący wcześniej stan prawny, z uwagi na niesformalizowany tryb zawierania umowy deweloperskiej, stwarzał dla konsumentów wiele różnego rodzaju zagrożeń. Już sam fakt, że umowa deweloperska mogła być zawarta w zwykłej formie pisemnej, wiązał się z tym, że w przypadku nieprzeniesienia przez dewelopera prawa własności nieruchomości, konsument mógł liczyć jedynie na niewielkie odszkodowanie. Często zdarzało się też, że deweloper przerywał inwestycję w trakcie jej realizacji albo też ogłaszał upadłość, co łączyło się z ryzykiem utraty przez klienta pieniędzy wpłaconych na konto firmy deweloperskiej. Ponadto konsument nie zawsze wiedział jakie inwestycje będą realizowane na nieruchomościach sąsiednich po tym, jak wprowadzi się już do kupionego mieszkania czy domu.
Nowa ustawa wprowadza przede wszystkim szczególną formę umowy deweloperskiej, która obecnie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Dzięki temu nabywca będzie mógł dokonać wpisu przysługującego mu roszczenia do księgi wieczystej, a już po zrealizowaniu inwestycji żądać przeniesienia własności lokalu, w przypadku gdyby deweloper uchylał się od tego, bezpośrednio w sądzie.
W chwili obecnej przy podpisywaniu umowy deweloperskiej pieniądze na poczet przyszłej inwestycji nie są już wpłacane na rachunek dewelopera. Ustawa nakłada bowiem na deweloperów obowiązek posiadania przez nich mieszkaniowych rachunków powierniczych, na które trafiać mają środki pieniężne uiszczane przez nabywcę lokalu, a przeznaczone na zakup nieruchomości. Rachunek taki prowadzony ma być przez bank, co zabezpieczać ma nabywcę przed utratą wpłaconych już pieniędzy w przypadku przerwania inwestycji czy ogłoszenia upadłości firmy deweloperskiej. Dodatkowym środkiem ochrony jest obowiązek zapewnienia nabywcy przez dewelopera gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej.
Ustawa deweloperska nakłada również na deweloperów szereg obowiązków już przed zawarciem umowy deweloperskiej. Po pierwsze deweloper ma obowiązek sporządzić tzw. prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego i doręczyć go bezpłatnie na żądanie nabywcy zainteresowanego jego ofertą. Prospekt taki stanowi integralną część umowy deweloperskiej i powinien zawierać szczegółowe informacje o sytuacji prawnej i finansowej dewelopera, a także o samej inwestycji i oferowanym do sprzedaży lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym. W prospekcie powinny się również znaleźć informacje o planowanych w promieniu 1 km od kupowanej nieruchomości inwestycjach, takich jak m.in. budowa dróg, linii kolejowych, oczyszczalni ścieków czy wysypisk. W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie, deweloper zobowiązany jest doręczyć klientowi również informację o tych zmianach wraz z aktualnym prospektem. Kolejnym obowiązkiem dewelopera jest zapewnienie osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej możliwości zapoznania się w lokalu dewelopera z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma być zrealizowana inwestycja, kopią aktualnego odpisu KRS albo zaświadczeniem o wpisie do CEiIDG, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie 2 lata czy z projektem architektoniczno-budowlanym.
Ponadto w nowej ustawie szczegółowo uregulowano przypadki, w których nabywca będzie miał możliwość odstąpić od umowy deweloperskiej. I tak nabywca ma prawo odstąpienia od umowy m.in. w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej, jeżeli informacje zawarte umowie deweloperskiej są niezgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, jeżeli deweloper nie doręczył w ogóle nabywcy prospektu lub jeżeli informacje zawarte w prospekcie są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej. W przypadku zaistnienia którejś z tych sytuacji ustawa zakazuje nakładania na nabywcę obowiązku zapłaty jakiejkolwiek sumy pieniężnej w związku z odstąpieniem od umowy deweloperskiej – umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z jej rozwiązaniem.
O ile same mechanizmy wprowadzone przez ustawę, a mające na celu możliwie pełną ochronę konsumenta, należy ocenić pozytywnie, o tyle nie ulega wątpliwości, że spowodują one pojawienie się nowych kosztów, które ostatecznie zostaną przerzucone na samego nabywcę, co w efekcie sprawi, że faktyczny łączny koszt zakupu lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego będzie wyższy niż wcześniej.